「持ち家に住んでいるけれど、なんとなくメンテナンス費用が不安…」
「住宅ローンがまだ残っているのに、築10年でメンテナンスが必要と言われるのは本当？」
「いろいろなサイトで情報は見るけれど、結局どこに一番お金がかかるの？」
このような疑問を感じている方はとても多いです。
持ち家を購入すると、必ずついてまわるのがメンテナンス管理費用です。
しかし、夢のマイホームを購入した時点で、将来の維持費まで具体的にイメージできている人はほとんどいません。
住宅ローンを払う期間中に、修繕で大きなお金がかかると大問題です。
将来を見越した計画が大切です。
実際に、大手リフォーム会社で数多くの現場を担当してきた中でも、メンテナンスコストについて「もっと早く知っていればよかった…」という声を聞くことが少なくありません。
この記事では、戸建て住宅のリフォームにおいて特に費用がかかる「屋根」と「外壁」のメンテナンスについて解説していきます。
■この記事でわかること
・リアルな費用相場
・素材の選び方
・劣化の見極めポイント
・工事前に知っておくべき注意点
見た目以上にコストや劣化の影響が大きいのが、屋根と外壁です。
新築時やリフォーム後に後悔しないためには、正しい知識を持って判断することが何より大切です。
strato
大手ハウスメーカー リフォーム部
元エリアマネージャー
エリア実績 全国No.1獲得
現在は独立してブログで住まいの情報発信中
建築業界25年の知識を発信します。
戸建ての維持費は30年で約700万円以上｜一番高いのは屋根工事
リフォームで最も費用がかかる工事は、ズバリ屋根工事です。
塗装や漆喰補修などの簡易メンテナンスなら数十万円で済みますが、 葺き替えとなると、屋根形状・劣化具合・立地によって大きく変動し、 延床30坪程度で200〜300万円を超えることも珍しくありません。
屋根は常に過酷な環境にさらされており、耐久性の低い建材では10年ほどで劣化が始まります。
屋根と外壁を別々に工事すると、そのたびに足場（数十万円前後）が必要になるため、 一緒にメンテナンスできるよう耐用年数を揃えて素材を選ぶことがポイントです。
外壁材にもサイディング、ALC、左官壁など様々あり、 塗装だけなら100万円前後、張り替えや補修となると200万円以上になる可能性も。
マンションでは共用部分（外部周り）は管理費・修繕積立金で修繕計画がされていますが、 戸建て住宅では自分で費用計画を立てる必要があります。 これが意外と見落とされやすいポイントです。
戸建ては修繕積立金がいらないと思っていた。
マンションでは一般的に修繕積立金で2万円前後はかかってきます。
戸建てでも同程度の修繕費用を貯める必要があります。
リフォーム見積もり依頼を受けた際に、予算が1000万円あるので何でもできると夢を持って相談しても、実際は、外壁や屋根の状態で提案できる内容が狭まります。
夢がいっぱいの計画も、建物の現実の状態がわかった時点で、中断せざるを得ないことがあります。
現場で一番多い後悔｜見えない屋根を放置して、本命のリフォーム予算が消える
普段まわらない北側の外壁、塀との間が狭くて入りにくい面、そして自分では確認できない屋根。
見えない場所ほど後回しになります。
そのまま10年、15年と過ぎ、「キッチンを新しくしたい」「間取りを変えたい」とリフォームを計画した段階で建物調査に入ると、外壁の補修や屋根の葺き替えが先に必要だと判明します。
結果、本当にやりたかった工事の予算が削られてしまいます。
「これなら、早めに外まわりだけでもやっておけばよかった」——この言葉を、私は何度も聞いてきました。
例えばマンションの修繕積立金と同じように積み立てた場合
1年間の修繕費は、2万×12ヶ月＝24万円／年
15年で360万円、30年では720万円にもなります。
先ほどの予算1000万円からこの金額を引くと、残りは280万円です。
水回り設備を一新するのは難しくなってきます。
昨今の建築費高騰で価格は上がる一方です。答えの先延ばしはあまり得策ではありません。
リフォーム要望を聞いた際、外部の状態次第で厳しい説明が必要になります。
建物の形状で費用は大きく変わる｜シンプルな総二階が一番安い
建物の外観デザインは魅力のひとつですが、形状によって施工費が大きく変わります。
例えば、
- 軒の出が大きい
- 立体感のあるデザイン
下屋根と2階壁の取り合いが多いなどは、 施工に手間がかかり、費用もアップします。
反対に、凹凸の少ない総二階のシンプルな形状なら足場設置や施工がしやすく、 メンテナンス費用も抑えられます。
おしゃれな寄棟屋根は見た目が美しい反面、雨樋の数が増え、 材料費や施工費が上がるなどのデメリットもあります。
室外機や換気口、給湯器など付帯設備も費用に大きく影響します。
建築では「強・用・美」のバランスが大切。
も考慮しましょう。
新築を建てる時に、15年後・30年後の将来を考える人は多くありません。
けれども、確実に年月は過ぎていきます。そして、“永遠にもつ建材”は存在しません。
だからこそ、今の暮らしやデザイン性だけでなく、将来のメンテナンスまで視野に入れた家づくりが、後悔のない選択につながります。
| 項目 | リフォーム費用 | 理由・特徴 |
| 複雑な形状・デザイン | UP | 寄棟屋根や立体感のあるデザインは、雨樋の数や部材が増えるため |
| 構造上の手間 | UP | 軒の出が大きい、下屋根と2階壁の取り合いが多い箇所は防水施工に費用がかかる |
| 付帯設備の影響 | UP | 室外機、換気口、給湯器の位置によって、足場設置や作業効率が低下する |
| シンプルな形状 | 抑えやすい | 凹凸の少ない総二階などは、足場設置・施工がスムーズでメンテナンスも楽 |
屋根材・外壁材の選び方で生涯コストが決まる
屋根材はざっくり分けると、以下の4種類があります
- 日本瓦
- スレート系
- 金属系（例：ガルバリウム鋼板）
- アスファルトシングル
※平らな屋根（陸屋根）の場合は、「シート防水」「FRP」などの防水工法が主流です。
外壁材には、以下のようなものがあります：
- 金属サイディング
- 窯業系サイディング
- 塗装や吹き付け仕上げ（下地はALCや左官など）
- タイル貼り
どちらも、見た目の美しさと将来のメンテナンスコストを意識して選びたい部分です。
屋根や外壁は、長期的に見て「何回足場を組む必要があるか？」を意識して材料を選ぶと、生涯コストを抑えることができます。
たとえば、屋根の耐用年数が30年でも外壁が15年なら、15年後に屋根と外壁のどちらかに手を入れる＝再度足場代がかかることになります。
▶関連記事：築20年戸建てのメンテナンスをしない人｜面倒でも最低限やるべき対策
日本瓦の魅力と注意点【最強の耐用年数】
日本瓦は、他の屋根材と比べて圧倒的な耐久性（50年以上）を誇ります。一度葺けば、自分の代で葺き替えることはほぼありません。
短所：重い・高価・漆喰メンテが必要
日本瓦は、独特の立体感・流線型の美しさがあり、日本家屋にとって欠かせない存在感ある素材です。
日本瓦の家では、外壁に左官仕上げが用いられることが多く、15〜20年程度で、外壁塗装＋漆喰補修＋軒裏や破風のメンテナンスを行うと、非常にバランスが良くなります。
▶関連記事：築100年の古民家再生ってあり？
日本瓦のお家で築30年以上の場合は要注意！
西暦2000年以降に建てられた住宅は耐震基準が厳しくなっていますが、それ以前の建物は耐震性に不安が残る場合があります。重たい日本瓦を使っている場合、軽量瓦や金属屋根に葺き替えることで、揺れに対する安全性が大きく向上します。
特に「土葺き（つちぶき）」のお家は、まず耐震チェックからおすすめします。
金属屋根（ガルバリウム鋼板など）価格と耐久性のバランスが良い
金属系の屋根材は、軽量で施工がしやすく、コストも抑えられるのが特徴。耐久性もおおよそ30年前後と、バランスの良い素材です。
短所：ハリボテ感や断熱性に注意
実際に新人時代、施主様に大目玉をくらった経験があります…
スレート系（化粧スレート・コンクリート瓦など）普及率最強
スレート系はコーティングの種類によって耐久性が、15年前後〜30年前後と大きく変わるのが特徴です。
価格差はそこまで大きくないため、できるだけ耐久性の高い製品を選ぶのがおすすめ。
建売でよく見かける「苔だらけの屋根」の正体…
10年も経たずに苔が生えてしまうのは、安価で販売しやすい建材を使っているため。顧客は30年以上のローンを組んでいるのにです。
悲しい現実です。
コンクリート瓦の選択もあり
瓦の立体感を再現したコンクリート瓦という選択肢もあります。
形状によっては非常に高級感があります。価格はスレートより1.2〜1.5倍程度。ただし、重さやコーティングの質に差があるため、信頼できる業者とよく相談することが重要です。
これは外壁材にも言えることですが、高級感のある建物にしたい場合は、立体感のある材料を選ぶことをおすすめします。
もちろんその分金額は高くなりますが、共に過ごす住まいになるので、少しでも気持ちの上がる仕様にしたいところです。
屋根材の種類別：特徴・費用・注意点の比較表
| 屋根材の種類 | 耐久性（目安） | メリット（魅力） | デメリット・注意点 |
| 日本瓦 | 50年以上 | 圧倒的な耐久性と美しさ。一生モノの存在感。 | 非常に重く建物に負担。高価。15年ごとの漆喰メンテが必要。 |
| 金属屋根 | 約30年前後 | 軽量で耐震性が高い。コストと寿命のバランスが良い。 | 断熱性が低く夏暑くなりやすい。外観が安っぽくなる場合も。 |
| スレート系 | 15〜30年 | 安価で普及している。製品により耐久性の幅が広い。 | 10年弱で苔が生える安価なものもある。葺き替え時は断熱施工推奨。 |
| コンクリート瓦 | 30年前後 | 瓦の立体感と高級感がある。スレートより質感が高い。 | 重さがある。コーティングの質により寿命に差が出る。 |
外壁材の選定ポイント｜屋根とのメンテナンスサイクルが重要！
→ ジョイントレスの製品やガルバリウム外壁など、良い商品もあります。必ず資料を確認！
屋根材が30年もつのに外壁が15年しかもたないと、屋根のタイミングで外壁も足場を組んで再塗装…なんて二度手間が発生。
逆に、屋根が10年しかもたないのに高価な外壁を選んでも、外壁塗装の意味が半減してしまいます。
見落とされがちな「軒天・破風材」も要チェック
軒裏や破風（はふ）部分の塗装が剥がれて、見た目が損なわれているお家を見たことはありませんか？ここも屋根・外壁と同様に、メンテナンスサイクルを揃えて材料を選ぶのが大切です。
足場を組む回数で考える｜生涯コストが数十万円変わる
ここまで屋根材と外壁材を見てきましたが、素材選びで最後に効いてくるのは「30年の間に、足場を何回組むことになるか」です。
現場でよくあるのが、「この色がいい」「この形が好き」という気持ちだけで素材を決めてしまうケースです。
気持ちはとても大事ですが、そこだけで決めると耐用年数の短い建材を選んでしまい、5年後・10年後にまた足場を組んで工事……ということになります。
一度で終わるはずだった出費が、二度・三度に分かれてしまいます。
足場代の目安は1㎡あたり700〜1,100円前後。30坪程度の2階建てなら、1回あたり16万〜25万円ほどかかります（出典：外壁塗装の窓口「2026年 足場の相場」）。
これは屋根や外壁の工事費とは別に、工事のたびに必要になる費用です。
30年間で単純計算すると、こうなります。
| メンテナンスの組み方 | 30年で足場を組む回数 | 足場代の合計（目安） |
|---|---|---|
| 屋根と外壁の時期を揃えて、まとめて工事する | 2回 | 約32万〜50万円 |
| 耐用年数がズレて、屋根と外壁を別々に工事する | 3回 | 約48万〜75万円 |
| 屋根・外壁・付帯部をそれぞれ別の業者に頼む | 4回 | 約64万〜100万円 |
工事の中身は同じなのに、「いつやるか」を揃えられなかっただけで最大70万円前後の差が出ます。さきほどの「5年後・10年後にまた工事」も、正体はこの足場代です。
しかも足場代は、工事日数が延びても金額は基本的に変わりません。逆に言えば、一度組んだ足場で屋根・外壁・雨樋・軒天・破風までまとめて手を入れるほど、1回あたりの足場代は割安になるということです。
だから素材を選ぶときは、価格や見た目より先に「この屋根材とこの外壁材は、何年後に同時にメンテナンスできるか」を確認してください。カタログの耐用年数を並べて見るだけで判断できます。
プロが建物調査で見る劣化のポイント｜打診と防水紙で何がわかるか
そもそも外壁材の劣化って何？ 見た目で簡単チェック
住まいのメンテナンスを考える上で、よく出てくるのが「劣化」という言葉。では、その「劣化」とは具体的にどういう状態を指すのでしょうか？
わかりやすい劣化のサインは「見た目の変化」
最も気づきやすいのが、意匠面の劣化です。たとえばこんな変化は、見たことがあるかもしれません
家に関心のある方は、「最近、家の見栄えが悪くなってきたな…」と感じ、この段階で塗装やメンテナンスを検討されます。
一方で、建物に関心がない場合は、そのまま放置してしまうことが多いのです。
色あせを通り越して、剥離している場合は下地も傷んでいると考えてください。
リフォームメンテナンスを放置するとどうなるの？｜コストUPのリスク
劣化が進むと、建材が水や汚れを弾けなくなり、どんどん染み込んでいきます。するとどうなるかというと…
さらに、左官仕上げの外壁では、下地を支えるラス（金網状の材料）が錆びてきます。
この状態を長期間放置すると、強風や豪雨などの自然災害時に、一気に破損する危険性も。
外壁に打診棒を転がして軽い音がしたら剥がれてきている証拠です。
ひどい場合は見た目で膨らんでしまった外壁もあります。
▶関連記事：築20年戸建てのメンテナンスをしない人｜面倒でも最低限やるべき対策
戸建てメンテナンスを放置するとすぐ雨漏りするの？｜防水紙で雨漏りは担保される
すぐには雨漏りしないケースが多いです。
多くの住宅では防水紙（防水シートやルーフィング）がしっかり施工されているからです。
ただし！
- 施工ミス
- 防水紙の劣化
- 台風や飛来物による損傷
参考サイト：国土交通省 国土技術政策総合研究所
こういった要因があると、内部に水が回ってしまう危険性が出てきます。雨漏りが構造部（柱や梁）まで到達すると、建物の寿命に関わる大問題になります。
なお、すでに築20年前後で「何もしていない」という場合は、チョーキングやシーリングの状態から今すぐやるべきことを判断できることもあります。
そちらは別記事で詳しく解説しています。
▶関連記事：築20年戸建てのメンテナンスをしない人｜面倒でも最低限やるべき対策
日頃のメンテナンスで綺麗は保てる？
例えば外壁なら、年に1回、水をかけて洗ってあげるだけでも効果的です。
※注意：サッシ周りは下からの水に弱いため、上からやさしく流すようにしましょう。
屋根は高所で危険なので、基本的にはプロに任せるのが安全です。コーティングが施されている建材は、高圧洗浄はNGです。
業者選びと塗装の判断ミス｜塗ってはいけない外壁もある
注意していただきたいのは、安さだけで業者を決めてしまうケースです。
見積もりは希望どおりの内容で、金額も一番安い。
それで契約したものの、工事が始まってから「これは別途です」「下地が傷んでいたので追加です」と請求が積み上がっていきます。
▶関連記事：リフォーム追加工事が発生する理由と対策
最終的に、最初から適正価格で出していた会社より高くついてしまうことも珍しくありません。
安い見積もりで見るべきなのは「安い理由」ではなく、「含まれていないもの」です。
下地補修・付帯部の塗装・廃材処分・足場が別途になっていないか、必ず確認してください。
塗装にもさまざまな種類・グレードがあります。
前述したように、屋根と外壁のメンテナンスサイクルを合わせて選ぶことが重要です。
高価な塗装材を選んでも、屋根とのメンテナンスサイクルがバラバラだと、また足場を組み直す必要が出て、余計な費用がかかってしまいます。
塗装業者や屋根業者など専門業者に単体で依頼すると、自社で対応できない分野を無理に自分たちで施工することがあります。
これは、他の職人を呼ぶとコストがかかるからです。
築年数が経ったお宅の場合は、総合建築業者や信頼できる工務店に依頼し、専門職ごとの連携が取れる状況で工事を進めることをおすすめします。
※ただし、工務店でも現場監督が自分で施工してしまい、失敗している事例もあります。
最近の外壁材は高性能。塗装が必要とは限らない
最近のサイディング材には、初めから高耐久の塗膜が施された製品も増えています。
こういった材料に無理に塗装をすると、塗装が剥がれてしまうことも。この場合は、コーキング補修のみで十分なケースも多いです。
ハウスメーカーの家は独自仕様に注意
ハウスメーカーの住宅は、独自仕様の建材や工法を採用していることが多く、他社がメンテナンスしにくい＝費用が高くなる傾向があります。
だからこそ、新築時点で将来のメンテナンスを見越した仕様決定・設計が重要です。
▶関連記事：ハウスメーカー住宅のメンテナンス方法
経験上劣化しやすいのは「北側」が多いです。基本はプロに建物の状況を判断してもらうことがベストです。
ただ訪問販売には要注意！
私も長年建築業界にいますが、残念ながら“お行儀のいい業界”とは言えません。
だからこそ、しっかりとした業者・信頼できる担当者に依頼することが何よりも大切です。
▶関連記事：外壁塗装は必要？色選び・費用・補助金まで解説
戸建てメンテナンスの後悔に関するよくある質問
- Q戸建てのメンテナンスで一番後悔しやすいのはどこですか？
- A
屋根です。自分では状態を確認できないため後回しになりやすく、気づいたときには葺き替えが必要になっていることがあります。
塗装や漆喰補修などの簡易メンテナンスなら数十万円で済みますが、葺き替えとなると延床30坪程度で200〜300万円を超えることも珍しくありません。この金額が、本当にやりたかったリフォームの予算を圧迫します。
- Q戸建ての修繕費は毎月いくら積み立てればいいですか？
- A
マンションの修繕積立金と同じく、月2万円前後を目安に考えてください。年24万円、15年で360万円、30年で720万円になります。
さくら事務所の2026年版試算では、木造戸建て（延床約115.5㎡）の30年間の修繕費用は約1,193万円。5年前の試算（約876万円）から約1.4倍に上がっているため、余裕をみておくほど安心です。
- Q屋根と外壁は同時にメンテナンスしたほうが得ですか？
- A
得です。理由は足場代で、30坪程度の2階建てなら1回あたり16万〜25万円ほどかかります。
屋根と外壁を別々に工事すると、そのたびに足場が必要になります。素材を選ぶ段階で耐用年数を揃えておけば、30年間で足場を組む回数を2回程度に抑えられます。
- Q安い業者に頼むと、あとから追加請求されることはありますか？
- A
あります。契約時は一番安かったのに、工事が始まってから「これは別途です」「下地が傷んでいたので追加です」と積み上がり、結果的に適正価格の会社より高くなるケースを何度も見てきました。
見積もりを比べるときは金額の安さではなく、「その金額に何が含まれていないか」を確認してください。下地補修・付帯部の塗装・廃材処分・足場が別途になっていないかが、特に差の出るところです。
- Q「メンテナンスフリー」と言われた家でも費用はかかりますか？
- A
かかります。「メンテナンスフリー」は正確には「メンテナンスが少なめ」という意味で、永遠にもつ建材は存在しません。
ただし最近のサイディングには高耐久の塗膜を持つ製品もあり、その場合は塗装ではなくコーキング補修だけで済むこともあります。無理に塗装すると逆に剥がれることもあるため、必ず建材の資料で耐用年数を確認してください。
▶関連記事：外壁塗装は必要？色選び・費用・補助金まで解説
まとめ｜リフォームで外部仕様を決めるときに忘れてはいけないこと
屋根や外壁は、建物を守る盾のような存在です。
しかし傷んでしまうと、最も高額な出費が必要になる部分でもあります。
新築時・リフォーム時には、
訪問販売や安価な施工にはリスクも多く、 信頼できる業者選び・複数社からの見積もり取得も重要です。
長く快適に暮らすために、将来まで見据えた賢い選択を。
本記事が、皆さんの住まいづくりに少しでも役立てば幸いです。
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