築35年の木造住宅はリフォームで大丈夫？

「築35年の古い家。いつまで持つの？」
「リフォームで本当に大丈夫なのか、それとも建て替えた方がいいのか？」

そんな不安を感じている方は、とても多いです。

築30年以上が経過すると、外壁や水まわりの老朽化に加え、
現行の耐震基準や断熱性能とのギャップが一気に気になり始めます。

特に、
ローン完済・子育てのひと段落・定年が見えてきたタイミングで、
「この家にこの先も住み続けるか？」
と真剣に考え始める方が増えてきます。

一方で、SNSや雑誌で見るリフォームのビフォーアフターに憧れつつも、
「費用をかける価値があるのか」
「結局、建て替えた方が安いのでは？」
と迷ってしまうのも本音でしょう。

この記事では、

• 築35年の木造住宅はリフォームで大丈夫なのか
• それとも建て替えを選ぶべきなのか

について、建築業界25年の視点から判断基準をわかりやすく解説します。

築35年の木造住宅は、
建物の状態・家族構成・将来設計によって答えが大きく変わります。
年数だけで判断せず、全体のバランスを見ることが何より重要です。

築35年の木造住宅ってどんな家？

耐震基準でいうと、築35年前後の住宅は
新耐震基準（1981年）〜2000年以前に建てられた
いわゆる「81–20住宅」に該当します。

新耐震基準が施行されてから約10年が経過し、
基礎は有筋コンクリート（鉄筋入り）、
X軸・Y軸方向ともに一定の壁量が確保されている住宅が多い時期です。

つまり、

• 基礎は比較的しっかりしている
• 構造的な強度も最低限は確保されている

一方で、

• 壁の配置バランスが悪い
• 金物（柱と梁の接合部）の強度が弱い

といったケースもあり、大地震時の不安が残る家も少なくありません。

断熱・設備面の実情

正直に言うと、断熱性能は現代基準と比べるとかなり低いです。

• サッシは一枚ガラス
• 断熱材が入っていない、または量が少ない
• 冬は寒く、夏は暑い家が多い

浴室も、ユニットバスが普及し始めた頃のため、
防水パン＋在来工法のハイブリッド浴室というケースも珍しくありません。

おそらく住まわれている本人が 一番感じているポイントと思われます。

ただし、

• 耐震補強
• 断熱改修
• 設備更新

を適切に行えば、今後も安心して住める性能に引き上げることは十分可能です。

注意点として、バブル期後半の建物は
施工者の技量による品質差が大きい点は理解しておきましょう。

築35年の家はあとどのくらい持つ？

これは非常によく聞かれる質問ですが、
答えは「どの部分を見るか」によって変わります。

• 木造の構造体：乾燥状態を保てば100年以上
• 基礎コンクリート：大きな劣化がなければ50〜60年以上
• 瓦屋根（特に西日本）：60年以上使用可能

ただし、これは定期的なメンテナンスが前提です。

築35年前後の住宅では、モルタル外壁＋塗装仕上げが多いです。

• すでに1〜2回塗装している
• 放置して下地が傷んでいる

といったケースの違いで、外壁補修費が高額になることもあります。

また、築35年を超えた木造住宅では、
多少の傾きが出ている家も少なくありません。

地震による歪みや、
外壁・屋根のメンテナンス不足によって
雨漏りが発生しているケースも多く見受けられます。

そのため、
知識のある業者によるホームインスペクション（住宅診断）を行い、
構造部分に問題がないか確認することが重要です。

内部の住み心地は？

暮らしていると、次のような不満が出てきます。

• 今の生活スタイルに合わない間取り
• 動線が悪い
• 水まわりが古い
• 収納が少ない

これらは、木造住宅であればリフォームでほぼ解決可能です。

断熱性能についても、
1階やLDKのみといった部分断熱が可能なため、
建物全体を改修するより費用を抑えられるメリットがあります。

外壁・屋根・シロアリなどの
定期的なメンテナンスを行っている、
または調査の結果、被害がない・軽微な場合は、
建て替えはまだ「もったいない」ケースも多いのが実情です。

基礎が有筋である分、
基礎補修や強度のある耐力壁の配置がしやすく、
耐震性能向上に有利に働きます。

建て替え or リフォーム？判断のカギ

最大の判断軸は、

• コスト
• 誰がこれから住むのか

この2点です。

このようなケースならリフォームが向いています

• 築35年の家を自分で建てた
• これからも夫婦で住み続ける
• ローンはすでに完済している

▶ 年齢・資金・住み慣れた環境を考えると、
リフォームの方が現実的で負担の少ない選択です。

生活エリアをコンパクトにし、
部分的な間取り変更や断熱改修を行うことで、
無理なく快適に暮らせます。

建て替えが視野に入るケース

• 築35年前後の住宅を購入した若いご夫婦
• 将来、子世代が住み継ぐ予定がある

▶ 求める性能や間取りの自由度によって、
建て替えの方が費用対効果が高くなるケースもあります。

30坪規模で、
全面改装・外壁屋根のやり替え・断熱性能向上まで行うと、
2,000万円前後かかることも珍しくありません。

解体費や地盤改良、外部給排水まで含めると、
金額は新築より下がるものの、
メリット・デメリットを整理した上で決断が必要です。

リフォームのメリット

• 既存を活かせるためコストを抑えやすい
• 予算に応じて工事内容を調整しやすい

今も住めている家なので、
設備交換や塗装などのメンテナンスだけで
最低限の費用で住み続けることも可能です。

どこまで耐震性能を高め、
どこまで断熱性や間取りを改善するかによって、
費用は大きく変わります。

しかし、頭の中で考えても答えは出ません。
一度は必ず試算してもらうことをおすすめします。

新築（建て替え）のメリットと注意点

• 間取り・配置の自由度が高い
• 耐震・断熱性能を一気に高めやすい
• 建物の耐久年数がリセットされる

ただし、

• 坪単価80万円以上が目安
• 解体費は年々高騰
• 固定資産税は再計算

新築は理想を形にできる反面、贅沢品でもあります。

また、新築であってもリフォームでも
メンテナンス積立は必ず必要です。
建材の性能は向上していますが、メンテナンスフリーではありません。

建て替えが必要なパターン

以下に該当する場合は、
リフォームではなく建て替え前提で考えるべきです。

• 地盤沈下がある
• 建物の傾きが補強レベルを超えている
• 擁壁などに構造的な不安がある

特に、人体への影響が出る傾きは危険です。

ジャッキアップや地盤注入といった補修方法もありますが、
コスト倒れになるリスクが高い点を理解しておきましょう。

まとめ｜築35年の家、リフォームで大丈夫か？

築35年の木造住宅は、
不安要素はあるものの、まだ活かせる可能性の高い建物です。

日本ではスクラップ＆ビルドの考えが強いですが、
海外では資源を大切に使う意識が根付いています。
使えるものは使うという考えも、立派な選択肢です。

大切なのは、

• 理想と現実
• 予算と家族の将来

このバランスを見極めること。

建築費が高騰する今、
問題を先送りにするほど選択肢は狭まります。

ぜひ一度、ご家族でじっくり話し合い、
信頼できる専門家に現状を見てもらうことから始めてみてください。