築20年の間取り変更は難しい？確認申請の有無で変わるリフォームの現実

「築20年は中古物件としてお買い得とよく聞くな」
「築20年の家ならまだ新しいから、間取り変更も簡単にできるのでは？」

そう考えている方は多いですが、実は築20年の間取り変更は“難しいケースがある”のが現実です。

中古住宅として人気の築20年前後の物件。価格も抑えれて品質も安定しているため、魅力的に映りますよね。
しかし実際にリフォームや間取り変更を検討し始めると、「壁が抜けない」「図面がない」「申請が必要と言われた」など、想定外の壁にぶつかる方が非常に多いのが現実です。

本記事では、築20年の住宅で間取り変更が難しいと言われる理由を、確認申請・済証・図面の有無という専門的な視点から分かりやすく解説します。
単なるリフォームの話ではなく、「なぜ難しくなるのか」「何を確認すればいいのか」を具体的に整理します。

築20年の間取り変更は、建物の年数よりも「申請書類の有無」と「構造の確認状況」で難易度が決まります。
確認を怠らなければ、適切な方法で計画することは可能です。

この記事を読むことで、自宅や購入予定物件がどのパターンに当てはまるのか判断できるようになります。
さらに、業者選びの基準が明確になり、「できると言われたから」ではなく「確認したうえで安心して任せられる」状態で間取り変更を進められるようになります。

2000年基準以降の建物は安心？それでも間取り変更が難しい理由

2000年以降の住宅は、現行耐震基準で建築されており、構造的には一定の安心感があります。

※厳密に言えば、2025年以降は構造計算書の提出義務などがさらに厳格化されています
詳細は別記事参照：古い家は地震が怖い？

しかし、間取り変更となると話は別です。

なぜなら、壁を抜くという行為は「構造に触れる可能性」があるからです。

確認すべき2つの重要書類

① 確認申請済証が出ているか

行政の審査を受け、適法に建てられた証明になります。

管轄役所の建築指導課で、建築計画概要書の閲覧が誰でもできます。
とくに一般人には役所の方は親切なので、「ここの建物申請状況教えて」っと訪ねると
丁寧に教えてくれます。

② 確認申請の副本図面があるか

これが非常に重要です。

図面があれば、

• どの壁が構造壁か
• どの壁が間仕切り壁か
• 金物の位置・種類
• 耐力バランス

が把握できます。

つまり、

「壁を取っても良いのか」
「取るならどこで補強するのか」

が明確になります。

図面がないと築20年の間取り変更は難しい

現実問題として、確認申請の書類を施主が保管していないケースは非常に多いです。

特に建売住宅では、そもそも受け取っていないことも珍しくありません。

こうなると何が起こるか？

• すべての壁を調査
• 金物の確認
• 部分的な解体調査
• 構造再計算

つまり、ゼロからの構造確認作業になります。

築10年程度であれば、設計事務所や検査機関にデータが残っている場合もありますが、築20年前後になると保存されている可能性はかなり低くなります。

※図面の保存期間は原則15年とされていますが、実際の保存状況は任意的な要素もあり、5年以降は保管状況がまちまちと考えてよいでしょう。2025年以降の改正分については、保存体制はより明確化されています。

この工程を省略して、

「新しい基準で建っているので大丈夫ですよ」

と安易に言う業者には注意が必要です。

確認せずに工事を進めることは危険です。
知識不足や経験不足による判断の可能性もあるため、他の業者を検討することをおすすめします。

中間検査はあるが、済証がない場合

たまにあるパターンです。

・中間検査は通っている
・しかし完了検査済証がない

この場合、役所のお墨付きが“完成していない状態”です。

原因としては、

・変更申請を出していない
・完成前に何らかの変更を行っている

などが考えられます。

この場合は、建築士が改めて全体を確認する必要があります。

ただし、大きな変更が見当たらない場合は、図面通りに金物まで施工されている可能性が高いと判断できるケースもあります。

大規模修繕や模様替えに該当しない範囲の間取り変更であれば、図面が残っていることでコスト上昇のリスクは抑えられます。

なお、大規模修繕・模様替えに該当しない工事（役所が関与しない工事）の判断は、会社所属の建築士の見解に委ねられる部分になり、各社で考え方やルールが異なります。

4. 中間検査も済証もない場合

このケースが最も難しいパターンです。

建物がどのように建てられたのか、公的な証明がありません。

そのため、

• 目視確認
• 場合によってはスケルトン解体
• 再計算

を行い、構造安全性を再確認する必要があります。

さらに、大規模修繕・大規模模様替えに該当する場合は確認申請が必要となり、各種手続き費用も多く発生します。

一方で、済証がある建物はすでに証明済みであるため、比較的スムーズかつコストを抑えて進められるメリットがあります。

築20年はお買い得だが「間取り変更」は別問題

築20年前後の住宅は、

✔ 原価償却が進んでいる
✔ 品質がまだ保たれている
✔ コストパフォーマンスが良い

という魅力があります。

しかし、

間取りや申請図面の有無、申請状況を確認せずに購入・計画を進めると、

「間取り変更ができない」
「想定外の補強費用がかかる」

という事態になりかねません。

特に建売住宅では、不動産販売側が主導してプランニングしているケースもあります。建築的な合理性よりも販売優先で計画されている場合もあり、住みやすさと構造の整合性が十分に考慮されていないこともあります。

「なぜここに階段があるのか」
「なぜこの位置に洗面があるのか」

住みやすくするために、間取り変更するにも
基礎の立ち上がりや、耐力壁の配置がその周辺に多く計画されていることがあります。

そのため、位置変更をしようとしても一筋縄ではいかないケースが多いのです。

購入前に建物検査をしっかり行い、
将来の間取り変更やリフォーム後の暮らしまで見据えて検討することが重要です。

まとめ

築20年の間取り変更は、次の4点で難易度が大きく変わります。

✔ 済証があるか
✔ 副本図面があるか
✔ 中間検査の状況
✔ 変更履歴の有無

今回の計画がどのパターンに該当するのかを整理し、構造を理解できる業者に依頼することが最も重要です。

「できるかどうか」ではなく、

「施工してよいのか・問題はないのか」
「どのように確認しているか」

この視点で業者を選んでください。

それが、後悔しない築20年リフォーム成功の鍵になります。