木造中古住宅は買ってもいい？

ー後悔しないための建物チェックポイントをプロが解説ー

「中古住宅を検討しているけど、どこを見れば安心なのかわからない…」
「不動産会社に任せて大丈夫？あとで後悔したくない…」

そんな不安を感じていませんか？

実際に木造中古住宅を購入した方の多くが、
**「もっと事前に調べておけばよかった」**と口をそろえます。

見た目がきれいでも、
床下・天井裏・地盤など、見えない部分に問題を抱えているケースは少なくありません。
誰だって、人生で何度もない大きな買い物で失敗したくないですよね。

この記事では、
「木造中古住宅は買ってもいいのか？」という疑問に対して、
建物調査・リフォームの実務経験をもとに、後悔しないための判断ポイントをわかりやすく解説します。

中古住宅選びで後悔しないためには、
「価格」や「立地」だけでなく、建物そのものの状態を冷静に見ることが不可欠です。
リフォーム済み物件は、見えない部分を隠している恐れがあります。
見た目に騙されによう注意が必要です。

木造中古住宅は買ってもいい？まず知っておくべき前提

今後、少子高齢化の影響で住宅ストックはさらに増えていきます。
新築ではなく、木造中古住宅を選択肢に入れる方も、今後ますます増えていくでしょう。

各ハウスメーカーは高性能住宅にシフトしていってます。
最近では坪70万〜100万オーバーにもなります。土地とセットで購入すると
エリアによってはとんでもない金額に！

日本では、木造住宅は一般的に22年で減価償却され、資産価値が一定で止まります。
不動産価値としては築35年を過ぎると一般的に建物価値は、ほぼ0と見なされます。
しかし、これは「住めない」という意味ではありません。

特に2000年以降の新・新耐震基準を満たした住宅は、
過去の大地震でも全倒壊リスクが大きく低減しています。

👉 結論から言うと、
木造中古住宅は
「築年数」ではなく「中身を見極めれば、買ってもいい選択肢」です。

ざっくり計算ですが坪60万の木造住宅が 築25年経過していると
６０✕（１０／３５）＝坪１７万程度が基準になってきます。

もちろん建物仕様やグレード・ハウスメーカーか工務店など
他にも加味する変数は多くあります。概算知識程度で考えて下さい。

木造中古住宅で必ず見るべき建物チェックポイント

中古住宅を見るとき、つい

• 価格
• 立地
• 間取り

に目が行きがちです。

しかし本当に重要なのは、
「あとから直しにくい部分」に問題がないかどうか。

このあと解説する

• 地盤・外回り
• 役所調査
• 床下・天井裏

は、購入前に必ず押さえておきたい重要ポイントです。

地盤・外回りは木造中古の安心度を大きく左右する

いくら建物がしっかりしていても、
地盤が弱ければ、地震時の揺れは大きくなります。

液状化や造成地の影響は、
過去の大地震でも多くの被害を出してきました。

同じ地域でも、

• 山側の締まった地盤
• 谷埋め・盛土の土地

では、揺れ方が大きく異なります。

ハザードマップやネット情報でも確認できますが、
正確に知りたい場合は地盤調査が必要です。

擁壁のある家は要注意

擁壁は、

• 盛土・切土
• 安息角
• 排水処理

など、専門知識が必要で一般判断が難しい分野です。

擁壁の補修・やり替えは高額になりやすく、
将来的な負担になる可能性があります。

さらに、擁壁の確認申請が通っていない場合、
建て替え自体ができないケースもあります。

申請ややり替えとなると、
1,000万円以上かかることも珍しくありません。

安息角などちょっとマニアックな考えもありますが
プロに確認してもらことが無難です。

水路に面した擁壁も同様にリスクがあるため注意が必要です。
中古物件は好立地を選びやすいのです。
わざわざ擁壁のお家を選ぶ必要はありません

外回りは一番維持費がかかる？購入前に確認すべき理由

外壁・屋根・バルコニーは、
住宅において最も修繕費がかかる部分です。

雨漏りは、
構造劣化・シロアリ被害・耐震性低下に直結します。

「まだ大丈夫ですよ」
という営業トークは、鵜呑みにしないでください。

メンテナンスで済むのか／全面改修が必要なのか
ここは必ず冷静に確認しましょう。

【要注意】型式認定住宅（ハウスメーカー）の中古はリフォームが難しい？

大手ハウスメーカーの多くは、
型式認定住宅と呼ばれる工法で建てられています。

メリット｜一定の基準を満たした安心感

型式認定住宅は、
構造・耐震・防耐火性能など、国の基準をクリアしています。

そのため、

• 建物性能が安定している
• 構造的な安心感がある

という点は、大きなメリットです。

デメリット｜リフォームの自由度が低い

一方で注意したいのが、
メーカー独自仕様による制約です。

• 構造変更
• 耐震・断熱改修
• 外壁・屋根工事

などは、

• メーカーリフォームでしか対応できない
• 費用が高額になりやすい

というケースも少なくありません。

「ハウスメーカーだから安心」
という理由だけで決めるのは危険です。

規格住宅は施工品質のムラが出にくい反面、
コスト面でシビアになることも多く、年代によってはおすすめできない建物もあります。

将来のリフォーム費用や自由度まで含めて判断しましょう。

購入前に役所で確認すべき木造中古住宅のポイント

役所の建築指導課では、

• 建築概要書
• 確認申請・確認済証の有無

などを確認できます。

必ず確認したいポイント

• 確認申請・確認済証の有無
• 中間検査の有無
• 接道条件・用途地域

これらは必ず購入前にチェックしてください。

役所の職員さんは、
一般の方にもとても丁寧に教えてくれます。

接道条件は特に注意！
どんなお家も４ｍ以上の道路に２ｍ以上必ず接していないといけません。
条件を満たさないと再建築不可の土地になります。

また、2025年の法改正により四号特例が廃止され、
木造中古住宅のリフォームは、より厳格になりました。

知識のない業者が施工すると、
違反建築になるリスクもあります。

建物状態と修繕計画が、
「理想の住まいにできるかどうか」を大きく左右します。

床下・天井裏でわかる「買ってもいい木造中古」の共通点

床下・天井裏は、
その家を建てた職人・工務店の姿勢が最も表れる場所です。

床下で見るポイント

• 清掃状況
• 換気
• シロアリ・水漏れ
• 沈下の痕跡

天井裏で見るポイント

• 金物施工
• 雨染み
• 断熱材の施工状況

調査は非破壊で行い、
点を線にして総合的に判断します。

写真を撮ってもらうだけでも、
大きな安心材料になります。

実際、多くの住宅を調査・リフォームしてきましたが、
床下・小屋裏に問題があった物件は、例外なく雨漏り・シロアリ・補強方法に課題がありました。

木造中古住宅のメリット・デメリット【新築と比較】

メリット

• 新築より価格が抑えられる
• 立地条件の良い物件が多い
• リノベーションで自由度が高い

デメリット

• 性能改善には追加コストがかかる
• 断熱・気密性能が低い場合がある
• 表面だけきれいなケースもある

内装は安く直せても、
構造・性能改修は費用に直結します。

法改正により、国は高性能住宅へ大きく舵を切っています。
大きな間取り変更やリノベーションを検討する場合は、
断熱に関する確かな知識と実績のある業者選びが重要です。

これは住み心地だけでなく、
将来的な建物価値にも影響するポイントになります。

まとめ｜木造中古住宅は「見極めれば買ってもいい」

木造中古住宅は、
「不安」「怖い」と思われがちです。

ですが結論として、
👉 正しく見て、正しく判断すれば、買ってもいい選択肢です。

判断のチェックポイント

• 地盤・擁壁に問題がないか
• 役所で建築・法規が確認できるか
• 床下・天井裏に異常がないか
• 将来のリフォーム費用を想定できているか

買ってから後悔するより、
買う前に確かめる。

不動産屋さんは売れやすいように見た目を切れくします。
実際には見えにくいポイントをしっかり確認することが重要です。

それが、木造中古住宅で失敗しない一番の近道です。

必要に応じて、
プロによるホームインスペクションを受けるのも一つの有効な選択肢です。